ביטוח משכנתא: מה הבנק רשאי לדרוש וממי מותר לכם לקנות

ביטוח משכנתא הוא שני ביטוחים נפרדים: ביטוח חיים על הלווים וביטוח מבנה על הדירה. הבנק רשאי לדרוש את שניהם כתנאי להלוואה, אבל הוא אינו רשאי לדרוש שתקנו אותם דווקא דרכו. הכללים כתובים בהוראת ניהול בנקאי תקין 451 של הפיקוח על הבנקים, והם קובעים גם תקרות לסכום וגם לוחות זמנים.

ממה מורכב ביטוח משכנתא?

ביטוח החיים מכסה מקרה מוות של אחד הלווים. סכום הביטוח בו יורד לאורך השנים יחד עם יתרת ההלוואה, ולכן קוראים לו ביטוח בסכום יורד. הבנק רשום בפוליסה כמוטב בלתי חוזר, כלומר הכסף מיועד קודם כול לסגירת יתרת החוב.

ביטוח המבנה מכסה נזק לדירה עצמה, למשל שריפה או נזקי מים. הוא מבטח את המבנה, לא את התכולה שבתוכו. אלה שני ביטוחים נפרדים לגמרי, ואפשר לקנות כל אחד מהם במקום אחר. הרחבנו על ביטוח הדירה עצמו בעמוד ביטוח דירה וביטוח רכב.

ההוראה מנסחת את סמכות הבנק בפשטות. הבנק רשאי לדרוש מהלווה לבטח את הנכס המשמש ערובה להלוואה, וגם לעשות ביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה שקיבל, ובלבד שהבנק יהיה המוטב הבלתי חוזר. זה סעיף 11(א) להוראה 451.

האם הבנק יכול לחייב אתכם לקנות דרכו?

לא. סעיף 11(ב)(1) מחייב את הבנק להודיע לכם שאתם רשאים לעשות את שני הביטוחים ישירות, שלא דרך סוכנות הביטוח שנמצאת בשליטתו. ההוראה אפילו קובעת איך ההודעה תיראה: באופן בולט ובאותיות גדולות, בדפי ההסבר, בהסכם ההלוואה ובהודעה השנתית שהבנק שולח.

הבנק כן רשאי לשווק ביטוח לצד המשכנתא דרך סוכנות ביטוח שהוא שולט בה. סעיף 11א דורש שעמדות השיווק בסניף יופרדו באופן ברור משאר העיסוקים של הבנק. ההפרדה הזאת קיימת בדיוק כדי שלא תרגישו שהביטוח הוא חלק מאישור ההלוואה.

יש כאן עוד נקודה שרבים מפספסים. ההודעה השנתית של הבנק חייבת לכלול הבהרה שאתם יכולים לבטל את הפוליסה בכל עת וללא עמלה, אם תציגו פוליסה חלופית שבה הבנק הוא המוטב הבלתי חוזר. זה סעיף 11(ה)(3), והמשמעות שלו היא שאפשר לעבור לחברה אחרת גם שנים אחרי שחתמתם על ההלוואה.

מה קורה כשמביאים לבנק פוליסה מבחוץ?

יש לזה נוהל כתוב, ושווה להכיר אותו. כשאתם מוסרים את הפוליסה בסניף, הבנק חייב למסור לכם אישור על קבלתה באותו מועד. אחר כך יש לו ארבעה עשר ימים להודיע לכם ולחברת הביטוח אם הפוליסה עונה על דרישותיו או לא. זה סעיף 11(ב)(2).

אם הפוליסה החיצונית שלכם פוקעת בתום שנת ביטוח, הבנק צריך להודיע לכם על כך לא יאוחר משלושים יום לפני הפקיעה. לקוח שלא המציא פוליסה עד מועד הפקיעה, הבנק רשאי לבטח אותו בעצמו, ואז עליו למסור הודעה עם פרטי תנאי הביטוח, כולל אם מדובר בביטוח חסר. זה סעיף 11(ב)(3).

מכאן שתי מסקנות מעשיות. שמרו את האישור על מסירת הפוליסה, והכניסו ליומן את תאריך החידוש. פוליסה שפקעה בלי שהבנק קיבל חדשה במקומה נגמרת בביטוח שהבנק בחר עבורכם, במחיר שלא השוויתם.

עד איזה סכום הבנק רשאי לדרוש ביטוח?

בביטוח חיים הגבול הוא סכום ההלוואה שקיבלתם. בביטוח מבנה ההוראה מדויקת יותר. הבנק לא יחייב אתכם לבטח את הנכס המשועבד בערך העולה על יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת, לפי סעיף 11(ד)(1).

ההוראה גם מגדירה את המונח הזה: יתרת ההלוואה המשוערכת, בניכוי ערך הקרקע ששייך לדירה, בתוספת עד 20% מהיתרה שהתקבלה. הבנק חייב להציג לכם את האפשרות הזאת במסמך נפרד, ולהסביר בו מה המשמעות של ביטוח בערך הזה בלבד.

וההסבר הזה חשוב מאוד. ביטוח מבנה בגובה יתרת המשכנתא מגן על החוב, לא בהכרח על הבית שלכם. אם הדירה תינזק קשות, עלות הבנייה מחדש יכולה להיות גבוהה מיתרת ההלוואה, והפער נשאר עליכם. ההודעה השנתית של הבנק אמורה להראות לכם בדיוק את הפער הזה: לפי סעיף 11(ה)(2), שיעור הכיסוי בביטוח נכס הוא הסכום המבוטח חלקי ערך המבנה בכינון.

אם בחרתם לבטח דרך הבנק בגובה היתרה, סעיף 11(ד)(2) מחייב אותו לעדכן את סכום הביטוח אחת לתקופה שאינה עולה על שנה, בהתאם ליתרה המעודכנת.

מתי מותר לוותר על ביטוח המשכנתא?

ההוראה קובעת רף כספי ברור. הבנק לא יחייב לווה לעשות ביטוח חיים וביטוח נכס בהלוואות בסכומים עד 30,000 שקל, או שיתרתן אינה עולה על הסכום הזה. יותר מזה: אם היתרה ירדה מתחת ל-30,000 שקל, או עתידה לרדת כך במהלך השנה הקלנדרית הקרובה, הבנק צריך להודיע לכם שאתם רשאים לבטל את הפוליסות. זה סעיף 11(ד)(3).

יש עוד מקרה שכדאי להכיר. בדירה חדשה מקבלן, הבנק לא יחייב אתכם בביטוח דירה במועד מוקדם מהמועד שבו המוכר התחייב בחוזה למסור לכם את הדירה, אלא אם קיבלתם אותה קודם לכן. זה סעיף 11(ג).

לפני שמבטלים, שווה לעצור ולשאול שאלה אחרת: יש לכם ביטוח חיים אחר? עבור חלק מהמשפחות פוליסת המשכנתא היא הכיסוי היחיד שקיים, וביטול שלה בסוף התקופה סוגר אותו. זה שיקול אישי, וכדאי לעשות אותו מול מי שרואה את כל התיק הביטוחי שלכם.

מה כדאי לבדוק לפני שסוגרים את הביטוח?

• איך מחולק הכיסוי בין שני לווים. שאלו בכתב מה קורה ליתרת התשלומים אם אחד מהם נפטר, ובאיזה שיעור כל אחד מבוטח.
• איך המחיר משתנה עם הגיל. תשלום נמוך בשנה הראשונה לא אומר תשלום נמוך לאורך כל תקופת ההלוואה.
• מה בדיוק כתוב בהצהרת הבריאות. תשובה חלקית עלולה לחזור אליכם דווקא בשלב התביעה. הרחבנו על זה במאמר על חובת הגילוי בהצהרת בריאות.
• אם ביטוח המבנה מכסה רק את יתרת ההלוואה. בקשו לראות את שיעור הכיסוי מול ערך הבנייה מחדש, עוד לפני שמסתכלים על התשלום החודשי.
• מתי הפוליסה מתחדשת. תאריך אחד ביומן חוסך את הביטוח האוטומטי שהבנק עושה במקומכם.

רשות שוק ההון מפעילה כלי השוואה ציבורי לפוליסות ריסק, כלומר ביטוח למקרה מוות בלי רכיב חיסכון. הרשות מבהירה שם שהמחיר המוצג הוא מחיר המקסימום שחברת הביטוח רשאית לגבות ממצטרפים חדשים, ושהבדיקה הרפואית שהחברה עושה בעת ההצטרפות עשויה להוסיף עליו. ההשוואה שם היא נקודת פתיחה טובה, לא המחיר הסופי שלכם. את ההשוואה המלאה, כולל התאמה לתנאי הבנק, אנחנו עושים בעמוד ביטוח חיים למשכנתא.

ואם יש מצב רפואי קיים ברקע?

כאן התמונה משתנה מאדם לאדם, ואי אפשר לענות עליה במאמר. מצב רפואי שהוצהר יכול להוביל לתוספת מחיר, לסעיף שמוציא מצב מסוים מהכיסוי, או לתשובה שלילית. ההחלטה הזאת מתקבלת אצל כל חברה בנפרד, ותשובה של חברה אחת אינה התשובה של השוק כולו.

זה בדיוק התחום שבו סנסור עובדת יום יום. אפשר לקרוא עוד בעמוד ביטוח למקרים רגישים, ובעמוד ביטוח מחלות קשות שמפרט אילו מצבים מופיעים ברשימות של חברות הביטוח השונות.